房地产价格对
社会经济的影响，对两者如何进行相关性分析？
任何事物都有其发展规律，房地产行业也不例外。由于美国兄拍次债危机越演越烈，美国房地产泡沫破裂的巨大杀伤力，让国人必须正视房地产泡沫对于经济的巨大影响。“房地产泡沫”也成为近一段时间内许多专家和学者提到频率最高的词汇之一。事实上，处于不同发展周期的房地产泡沫对经济的发展影响也是不同的，需要加以甄别对待。
根据房地产市场发展的四个阶段，我们可以将房地产泡沫分成两种类型，即上行周期的房地产泡沫和下行周期的房地产泡沫。房地产市场繁荣前期和繁荣后期也就是复苏和扩张期称为房地产的上行周期阶段，房地产危机爆发和萧条阶段称为房地产下行周期阶段。对这两个周期阶段的房地产泡沫效应分别进行考察。
一、上行周期房地链中产泡沫的影响
一是房地产泡沫对居民而言的财富效应。房地产泡沫的财富效应很明显，在泡沫上升阶段,房地产价格持续上升，消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的，但在一个较长的时间内，房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念，即认为自己的财富确实增加了，其边际消费倾向也随之提高，消费上升产生的乘数效应又会刺激生产，导致生产增加。由于房价要长期上涨的预期存在，导致了大量居民超前消费，提前支取自己的消费能力来强化住房消费，也会导致消费提前释放，导致房地产市场畸形繁荣。同时，由于房地产价格上涨很快，远远的超出同期生产资料的上涨速度，带来了其他商品相对于其价格下降的效应，导致消费支出增大。但是这种效应由于比价复归规律的存在，其他商品价格也将出现持续上涨，可能会导致由于房地产价格的持续上涨引发的全面通货膨胀。
二是房地产泡沫对企业而言的投资引导效应。由于房地产泡沫的财富效应，影响了居民对住房的消费预期和倾向，也就影响了厂商的生产，从而影响了某些产业的产出总量，在一定程度上导致产业结构的变动。在房地产泡沫形成时期,房地产价格呈上升趋势，通过财富效应的影响，增加了对某些产品的消费，影响了相关企业的产出，按照消费者的偏好调整产业结构。因此，与房地产密切相关的钢材、水泥、建材、家装市场持续繁荣。同时，房地产泡沫会通过企业的资产负债表来影响企业的投资能力。对于将房地产作为抵押品或直接进行房地产投资、投机的企业来说，在房地产价格上升时，这种资产价格的变化影响到了企业的清偿能力以及企业的净财富，改善了企业的资产负债表，使企业的贷款能力、清偿能力上升。一方面，通过企业间资产债务链条关系，支持了债务的支付。另一方面，企业信用不断上升，使其
融资费用下降，导致资本成本降低，刺激了企业的投资。
三是房地产泡沫对宏观经济而言的强周期效应。房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度，是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着房地产价格的上升，开发商所开发的物业抵押价值明显上升，他预期未来房价会更高，同时
银行也会有相同的预期，把房地产贷款当作优质贷款，使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款，又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。房地产市场中项目、土地和资金是有限的，这种开发动机最终会进一步推动房地产价格上升，这就羡唤羡从供给方面推动房地产泡沫程度不断加深。同时,消费者预期房价会不断上升，购置房地产可以获得较高的资本收益，导致房地产市场上存在大量的投机行为，由于房地产供给短期无弹性，在市场中存在大量需求的情况下房地产价格也在上升，这就从需求方面推动了房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看，房地产市场存在泡沫时会导致房地产供给增加，由于房地产业具有极高的产业关联度，房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张。这一系列经济活动促进了并强化了宏观经济的快速发展，但也可能由此导致经济过热。
四是房地产泡沫对资源而言的配置效应。房地产泡沫扭曲了价格信号，形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款甚至企业资金被吸引到房地产市场上，会使生产投资相对萎缩，形成“产业空洞化”现象。社会经济也会呈现出两个特征：一方面是名义财富的急剧增长，另一方面是实际生产部门产值的缓慢增长。即资产市场和实际生产市场出现“一热一冷”现象，过热的持续过热，过冷的持续偏冷。20世纪80年代末期，日本房地产泡沫时期大量的银行贷款转向了房地产业,导致房地产市场出现过度投机现象,房地产价格暴涨。日本在这一时期对房地产业的贷款每年以两位数的速度递增，而对制造业的贷款却增长缓慢，甚至出现负增长。造成这种现象的原因是房地产业过多地吸纳了银行贷款，使得制造业投资增长速度下降，房地产泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。
二、下行周期房地产泡沫的影响
一是对与居民而言的财富负效应。财富效应就是指消费者的资产净值变化对于消费者需求的影响。财富效应包括两方面的影响:当消费者的资产价值增加，其消费能力增加，消费偏好也会增加。反之，资产价值贬值，消费者消费偏好下降，人们花钱谨慎。前者为正财富效应,后者为负财富效应。在整体经济中，正反馈机理往往扩大了财富效应。负的财富效应出现时，消费需求萎缩，供给大于需求，投资增长受到影响，导致经济增长乏力，其结果是经济增长速度进一步下降。房地产具有实物资产与虚拟资产的双重属性，对于多数居民而言，房地产不仅是一种重要的消费品，也是一种重要的资产。房地产泡沫破灭会造成居民资产价值的大幅缩水，直接减少居民的财富，住房贷款没有还完的
家庭还有可能出现负资产。
二是对于
金融系统而言的风险效应。资本—抵押机制是信贷市场正常运转的最重要的微观机制。当贷款已有抵押品做抵押而且企业有贷款限制时，借款数量是由其抵押品的价值决定的。生产性资产的价格下降将对企业的投资产生负面的影响。由于资本—抵押机制的存在，在泡沫形成初期，房地产价格的上涨会促使信贷市场进一步扩张并形成一个累积的、自我增强的过程。随着信贷规模的膨胀，银行体系和经济系统变得脆弱，当出现一个反向的外部冲击时（如房地产价格没有达到预期的水平），就会形成反向的累积过程，资产价格急剧下降，银行资产负债表恶化，信用流量减少，信贷规模迅速萎缩。资产价格下降和总需求下降之间出现恶性循环，即所谓的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影响，一个小的外部冲击有可能造成实际产出大幅波动，而房地产市场在其中起到了关键作用。由于资本—抵押机制的存在，房地产泡沫通过作用于企业和银行的资产负债表而对信贷供给和投资需求产生影响，从而对金融系统产生影响，同时在泡沫经济崩溃时产生的影响具有很强的非对称性。现在正在美国上演的由次贷危机引发的金融危机给了我们一个很好的佐证。
三是房地产泡沫对资源的错配导致严重后果。房地产价格上升时包括公众、开发商和金融机构在内的各方的一致预期其上涨，公众必然把房地产价格升值空间与储存股票或
基金等金融资产进行比较。金融机构在发放房地产开发贷款和住房按揭贷款时也必然考虑所抵押房地产的未来价值。因此，在整个过程中，各方预期价格都存在一个不断提升的空间。如当房地产的升值与均衡价格不一致时，就会产生价格泡沫。在泡沫的形成过程中，随着实体经济的衰竭，房地产会变成纯粹的投机工具，人们会利用资金杠杆加大投机规模，在从众
心理和价值增值的动机驱使下，人们本已扭曲的预期长期得不到纠正，更加强了已有的信息扭曲，导致资源配置错误。房地产价格高涨期内很高的投资回报率吸收了剩余资本、实体经济内的资本和其他要素流入，从而使越来越多的社会资源被配置到与增加人类财富无关的纯粹投机活动中去。这种扭曲的资源配置导致市场失衡，会损害社会经济的持续协调发展，减少整个社会对经济的要素投入，导致整个经济缺乏增长的基本动力而处于停滞不前的状态。
总之，房地产泡沫对经济发展的负面影响十分巨大。
香港、日本、美国已经给我们展现了残酷的教训。中国自1998年结束了福利分房制，开始实行货币化分房，这成为房地产业走向市场化的分水岭。自1998年开始我国房地产行业经过了十年的高速发展，有人将之称为“
黄金十年”。针对我国的具体情况，笔者认为2007年以后我国房地产已经步入下行期，房地产行业已经蕴藏了巨大的泡沫：房价居高不下，偏离实际价值，远远超过居民购买力，住房结构不合理，商品房空置率过高……正如中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭所指，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，需要采取适度紧缩的货币政策，否则泡沫破灭将造成较大负面影响。美国的次级债危机还在扩散，房地产泡沫破裂的后遗症还在蔓延，希望我国相关决策层能客观分析我国房地产行业的当前现状，理性认识房地产泡沫存在的危害，进一步加强房地产宏观调控，使房地产尽快步入
健康的发展周期。