在人们将目光放在小产权房身上的时候，也会想事先了解一下小产权房，小编来告诉你。小产权房是指在农村集体土地的农民宅基地上建设的，未向国家缴纳土地出让金等必要费用，也没有在房屋登记主管部门登记并领取房屋所有权证，其产权证不是由国家房管部门颁发的。
一般来说，人们会叫商品房为“大产权房”，因此就有了“小产权房”之称。其实，小产权房更准确的称呼应该是“无产权房”，因为在我国，只有获得国家颁发的房屋所有权证房屋，才是“大产权房”，即拥有完整产权的房屋。
这是一个非常具有纠结性的问题，尤卖销其是对于那些想购买小产权房的人而言。不过，小编如果是购买小产权房来自住的话，可以根据家庭经济情况来选择，虽然房屋的手续和产权证书并不那么完善，但是对于想要有一个安定住郑悄所的家庭来讲，小产权房也是一个无奈的选择。
当然了，小产权房也并非一定不买，因为它的价格实在是太便宜了。不过，要建议大家：选择小产权房的话，也应优选规模大的项目，尽量买现房，也就是交了钱后，马上给钥匙的那种，交款的凭证之类的都保留好。不要买期房，小产权房交易本就不受保护，期房更加有风险。
1、无法办理不动产权证、产权证
这也是很多人不选择小产权房的原因，即使小产权房价格便宜。因为，从法律层面，小产权房其实是没有产权的，是喊配渣没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不可能在房管局备案，所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的不动产权证。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款
一般来说，现在大多数人购买房子都是银行贷款来买房的，但问题就是，因为小产权房没有不动产权证，没有经过备案，所以就不能去银行做贷款，只能一次交清房款，这对于购房者来说其实压力也很大。另外，既不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押。
3、小产权房交易难
在实际生活中，小编会常常听到某某在抱怨商品房交易难，其实，小产权房交易更难。如果想要向非集体成员的第三人出售小产权房，因其没有不动产权证是无法完成产权过户的，此时如果小产权房屋购买人与其他人再次签订房屋买卖协议，这样第三人的利益就将得不到保证。
购买小产权房注意有以下四方面的风险：好液兆
一、法律风险。
因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护;
二、政策风险。
若购买的是在建小产权房，购房人与友租开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设埋卖项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿;
三、转让风险。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值有很大影响。
四、开发建设的监管存在缺位
目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程，由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
参考资料：http://jingyan.baidu.com/article/ea24bc395c4dfada62b3313e.html
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律丛卖规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。唯郑禅但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的指尘产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
买小产权房存大郑在三大问题：1.容易发生产权纠纷，由于没有房产证，毁约风险很大毁拿。2.有被拆除的风险，面临随时被政府无偿拆除和没收的可能。3.没有落户功能和金融属性，滚余颂小产权房不能落户不能贷款，而且转手也难。
